Elementos comportamentales en la valuación de un activo inmobiliario; el nuevo paradigma financiero

Estrategia de Portafolio

 

“Un exterior saludable comienza en el interior.”
Robert Urich

En nuestra nota previa sobre inversión alternativa mencionamos los modelos estandarizados para evaluar la selección de carteras con bases financieras tradicionales, y dejamos abierto el tema referente al aspecto humano o comportamental como un elemento clave a incorporar en el valor de un activo.

¿Qué son las habilidades blandas o rasgos comportamentales?

Se refiere a competencias de comportamiento que normalmente evaluamos en las personas, por ejemplo, en el momento de contratar a un empleado dentro de una organización, consideraremos a alguien capaz de trabajar en equipo, alguien con habilidades de comunicación demostradas, o alguien que se muestra ágil en la solución de conflictos, por mencionar algunas.

¿Cómo puede un inmueble contar con rasgos comportamentales?

Hace poco más de una década, el mercado inmobiliario, como sector económico, comprendió lo que la arquitectura, carrera con fuerte tendencia humanística, ha estudiado y trabajado desde su origen: la interacción del ser humano con su entorno y cómo esto influye directamente en su bienestar y productividad.

Cobraron relevancia las certificaciones que consideran el impacto ambiental, el entorno arquitectónico, conectividad urbana, espacio interior y más recientemente, la salud y bienestar del usuario. Vimos, por ejemplo, cómo se modificaron las densidades de población en las oficinas, y aumentaron las áreas de tránsito en los centros comerciales, brindando espacios para la recreación en nuevos formatos de entretenimiento como atractivos sociales.

Dimos prioridad al usuario dentro de los edificios para que ellos pudieran explorar y explotar esas “habilidades blandas” en espacios que fomentaran una mejor concentración, o áreas llamadas de colisión para provocar la comunicación y convivencia. Hoy un inmueble certificado con el sello LEED o Well, manifiesta tener estas consideraciones cubiertas desde el llamado “core+shell” hasta las áreas de convivencia interior para sus usuarios e incluso manifestado en manuales de operación.  

¿Cómo se valora o monetiza un rasgo de comportamiento en el valor de un inmueble?

Expondremos esto de una manera muy sencilla, pero no perdamos de vista que la valuación de un inmueble es un proceso elaborado por especialistas y requiere de información específica así como muchos parámetros comparativos.

Pensemos en la valuación de un inmueble de segunda generación que cuenta con alguna de las certificaciones mencionadas, esto significará generalmente que el uso de materiales para la construcción de estructura, interiores o adecuación de espacios operativos fue supervisada puntualmente garantizando el control de calidad, cantidad y manejo adecuados, igualmente podremos asumir generalmente que se incorporaron equipos que brindan eficiencia energética a la operación del inmueble, como pueden ser equipos de ventilación e iluminación de bajo consumo.  También podremos estar seguros que la ubicación ofrecerá garantías a diversidad de usuarios que evalúan el “site selection” como un elemento relevante de su operación debido a conectividad con transporte público, redes de transporte alternativo, proximidad a sectores de población, ya sea consumidores, mano de obra, talento, etc. Y varios aspectos más entorno a la colocación de los ladrillos. Todo esto en suma, son componentes de valor para la propiedad que suman o aportan un valor financiero a la transacción de compra o arrendamiento pues impactan directamente sobre el tiempo de vida del inmueble, sus costos de mantenimiento, el valor por metro cuadrado de áreas comunes y privativas, etc.

Pero, ¿Qué sucede con los interiores? O, ¿Por qué consideramos un espacio con carácter comportamental?

En nuestra evaluación para comprar o arrendar un espacio para la operación de nuestra marca, será evidente que, habiendo elegido la ubicación, preferiremos un inmueble en buen estado de conservación, cuyos equipos funcionen en óptimas condiciones y que podamos habilitar para nuestra operación lo antes posible. Será de igual o mayor relevancia contar con espacios interiores que fomenten una mayor productividad de nuestra plantilla laboral, que inviten a los clientes a pasar o que fomenten la permanencia y el consumo. Y estos son valores abstractos o comportamentales que se han ido incorporando a los espacios como parte de su personalidad.

A continuación algunos ejemplos para manifestar esta idea:

Una tiendita generalmente buscará una fachada con buena exposición a la vía más transitada y tendrá un área suficiente para exponer en anaqueles los productos, además una planta que le permita diseñar un flujo orgánico a sus clientes, visualizando la seguridad de sus empleados, productos y clientes en todo momento. El “softskill” de este espacio será la capacidad de ofrecer exposición y seguridad.

Un local comercial adecuado para consultorios médicos, deberá incorporar la facilidad de acceso, es decir, áreas de estacionamiento, rampas o elevadores para la movilización de sus clientes, espacios eficientes para la división de áreas; administrativas, atención a clientes, área médica, laboratorios, etc. El “Softskill” de este espacio será la accesibilidad universal y la flexibilidad de su planta.

Como ven, los rasgos comportamentales de los inmuebles son muy sutiles y se vuelven relevantes dependiendo del giro que los opere. La nueva normalidad pone de manifiesto algunos otros rasgos que en el pasado podrían no ser siquiera considerados pero que hoy deberán incorporarse a prácticamente todos los giros, por ejemplo, áreas de tránsito amplias para asegurar la distancia adecuada entre usuarios, áreas de recepción que faciliten el proceso de sanitización de los usuarios o visitantes y preferiblemente incorporar sistemas de ventilación naturales en la mayor cantidad de áreas posible.

Conclusión

Como mencionamos en nuestro post anterior, La Teoría Moderna del Portafolio parte del supuesto de la “racionalidad” de los agentes de valuación.

El aspecto humano no parecería suficientemente considerado, sin embargo, a partir de las teorías de corte comportamental, en las que se incluyen factores no contemplados por el enfoque tradicional, es posible generar modelos financieros que permiten comprender más claramente la toma de decisiones incorporando opiniones de valor objetivas en un modelo de valuación integral .

Para Seris Retail Holdings ®, esto quiere decir que los enfoques tradicional y comportamental no deben ser vistos como sustitutos, sino como complementarios, bajo un trabajo conjunto y multidisciplinario.

Conócenos, dialoguemos, estamos en contacto…

 

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