La tecnología hizo posibles las grandes poblaciones; ahora las grandes poblaciones hacen que la tecnología sea indispensable.
José Krutch (Escritor)
No es noticia para ninguno de nosotros el hecho de que la tecnología digital ha inundado nuestro entorno y que la situación global ante la pandemia Covid 19 nos tiene aún más pendientes de esta rápida adopción digital en cada aspecto de nuestra vida, ya sea el individual, familiar, laboral y de entretenimiento.
Vivimos en un mundo dual entre el on y el off line, escuchamos repetidamente términos como el marketing digital, banca por internet, redes sociales o e-commerce, que son el primer asomo del público general a esta tendencia, si bien existen industrias donde la adopción tecnológica y digital tienen más arraigo, hay otras en donde no es tan evidente. Tal es el caso de los bienes raíces.
¿Cómo se ha adoptado la tecnología digital en sector inmobiliario?
Conocemos hoy, e incluso hemos utilizado herramientas como tours virtuales, recorridos 360, modelado 3D, algunos tal vez han utilizado simuladores de densidad ocupacional y las muchas herramientas de software para proyecciones y diseño, sin embargo, hoy la tecnología de la información, el internet de las cosas, la criptomoneda, etc, son tendencia en el desarrollo, comercialización, operación y mantenimiento de los activos inmobiliarios.
En esta nota nos enfocaremos en el uso de la tecnología digital para la operación de un activo inmobilario. Para ello debemos recurrir a términos como Big Data, IoT e Inteligencia Artificial como conceptos de inicio.
Big Data: Big data es un término que describe el gran volumen de datos – estructurados y no estructurados – que inundan una empresa todos los días. El big data puede ser analizado para obtener tendencias que conlleven a mejores decisiones y acciones de negocios estratégicas. Mira esta nota de SAAS para mayor detalle: What is big data?
IoT: Internet of things o internet de las cosas es la conectividad mediante la cual los objetos cotidianos pueden recopilar y compartir datos con una mínima intervención humana, permitiendo así grabar, supervisar y ajustar cada interacción entre los objetos conectados.
AI (Inteligencia Artificial): es la combinación de algoritmos en la programación de las máquinas para que simulen capacidades humanas. Para conocer más, te recomendamos este artículo de Iberdrola: ¿Qué es IA?
Ahora veremos cómo es que estos conceptos se entrelazan para participar en la administración y operación de un activo inmobiliario con dos casos hipotéticos:
Caso 1: Un piso de oficinas ocupado por una firma de abogados.
En esta oficina cuentan con áreas de colisión, probablemente un área de cafetería y por el tipo de trabajo, destinan un buen porcentaje de superficie a su archivo. Este despacho cuenta con tecnología de la información instalada en su red de dispositivos: su instalación de iluminación interior, sensores que miden la luz natural, equipos de ventilación y aire acondicionado automatizados y además cuentan con sistemas de detección de movimiento en determinadas zonas. El big data recopilado por todas estas terminales reporta lecturas a lo largo del horario laboral, con lo que es posible detectar patrones de circulación, áreas vacías por largas horas, zonas de tránsito frecuente, escritorios de uso constante. A este proceso se le llama “machine learning”, es decir, los datos se analizan, depuran y arrojan resultados con los que la Inteligencia Artificial será capaz de encender equipos de ventilación en horarios determinados, apagar la luz durante la mayor incidencia de iluminación natural, subir o bajar el nivel de temperatura de una zona dependiendo de la densidad de población que se encuentre en ella y así, un sinfín de alternativas más, todo con la mínima participación de una persona.
Esto en un primer vistazo ya se intuye como ahorros significativos en la cuenta de energía eléctrica de esta empresa, sin embargo, lo que nos ocupa está en la operación a largo plazo y mantenimiento de este inmueble.
Al tornarse automatizada esta operación, conoceremos con precisión el tiempo de vida de los equipos instalados basados en las estimaciones de optimización y consumo, por lo que los costos de mantenimiento disminuyen y la planeación de refacciones, reemplazos o mantenimientos preventivos puede ser perfectamente prevista y presupuestada.
Caso 2: Una plaza comercial.
En esta propiedad contamos diversos locales comerciales, área de estacionamiento con dos accesos a la plaza, zona de comida rápida y cine. Cuenta igualmente con equipos de detección y recopilación de datos, en este caso, además utilizan IP celular de sus visitantes para conocer estadística de ocupación. Con la tecnología de este inmueble será posible conocer los días y horarios de mayor afluencia, las áreas de mayor tráfico, el acceso más utilizado, la zona del estacionamiento con mayor tiempo de estancia y los patrones de recorrido de sus usuarios. Será sencillo intuir que todo este big data puede ser traducido con fines de mercadotecnia para colocar promociones, arrendar con mayor costo los locales en las zonas de mayor tráfico etc. Pero de nuevo, enfoquémonos en la operación y mantenimiento.
Una vez que el big data arroja sus conclusiones, será capaz de entrenar a la inteligencia artificial para, emitir solicitudes de mantenimiento preventivo de equipos basado en proyecciones de uso, entre ellos los equipos de consumo eléctricos y todas las piezas que sufran desgaste mecánico.
Además podrá automatizar la operación general de áreas comunes, programando el encendido y apagado de las luminarias de estacionamiento de acuerdo a la incidencia de luz natural, o el interior de la plaza a la apertura y cierre. Pero también, y muy importante, podrá detectar amenazas a la seguridad de sus visitantes al identificar objetos sospechosos abandonados en determinadas zonas, patrones de movimiento erráticos entre los visitantes. Tal vez incluso agilizar el acceso de proveedores al identificar los vehículos de servicio para facilitar el acceso y salida de estos, etc.
Los ahorros para el propietario administrador de este inmueble se traducirían en costos de mantenimiento, seguridad y un ahorro significativo del tiempo que requiere la programación y seguimiento de tareas de mantenimiento. Probablemente contará con menos personal operativo y un poco más técnico. Este será mejor capacitado y más eficiente, permitiendo así la exploración de innovaciones en otros aspectos de su negocio.
Vemos con estos dos ejemplos simplificados las ventajas que ofrece la tecnología de la información en esta nueva era digital para la administración y operación de activos inmobiliarios. Las posibilidades son infinitas y totalmente adaptables a las necesidades particulares de cada caso. Hemos leído algunos reportes sobre cómo pueden ser aplicadas para el mantenimiento medidas de distanciamiento en esta nueva etapa de reapertura económica en segmentos corporativos, educativos y comerciales.
Veremos cada vez con más frecuencia la adopción de tecnologías para automatizar mantenimientos periódicos, para interactuar con usuarios, para dar seguimientos de post-venta, llevar a cabo transacciones de compra – venta y arrendamiento. Estaremos más cercanos a la participación en Crowdfunding y trataremos cada vez con mayor naturalidad a las criptomonedas para una mayor cantidad de transacciones en nuestro sector. Muy pronto las primeras empresas Fintech en México empezarán a recibir sus certificados y sabremos mucho más de ellas.
Seris Retail Holdings ®, trabajamos activamente para ser parte de esta innovación, nuestro equipo, nuestro portafolio y nuestros clientes se benefician de las tendencias del presente para seguir haciendo frente al dinámico y activo futuro que prevemos.
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