Cuando no se puede lograr lo que se quiere, mejor cambiar de actitud.
Terencio (195 AC-159 AC)
Autor cómico latino.
Debido a la disrupción global que vivimos a partir de este 2020, muchas empresas se han visto obligadas a requerir inyecciones de capital, algunas podrán contar con el beneficio de sus socios, sin embargo, no todas correrán con la misma suerte, por lo que tendrán que buscar soluciones alternativas.
En relación con nuestro post anterior “Retos Inmobiliarios para un negocio no inmobiliario”, existen alternativas para solucionar problemáticas relacionadas a los inmuebles, en este post exploraremos cómo un inmueble puede representar una solución de negocios a través de un financiamiento deducible.
En México, únicamente un 7.6% de empresas que recurren a financiamientos, acceden al modelo llamado Sale & Lease Back.
¿En qué consiste una operación Sale & Lease Back?
El Sale & Lease Back es una operación inmobiliaria que involucra una transacción de compra-venta y un arrendamiento con o sin opción de compra. En ella, el propietario del inmueble vende a un inversionista con el compromiso de permanecer como arrendatario en el mismo inmueble habiendo establecido las condiciones de precio de renta, plazo de contrato, garantías y renovaciones.
Este tipo de transacciones son de gran beneficio para ambas partes. La empresa vendedora obtiene liquidez y flexibilidad operativa, mantiene el uso y control del inmueble a largo plazo y su renta es 100% deducible de ISR. Por otro lado, el inversionista adquiere un inmueble que conservará su valor en el tiempo y por el cual recibirá un rendimiento.
Consideraciones importantes para el vendedor
Es importante para las empresas cuando están pensando en implementar un sale & lease back:
- Establecer con anticipación la valuación de su activo
- Un análisis de impuestos para conocer el importe por la venta y
- Los términos y condiciones que requiere para su arrendamiento futuro.
Nunca perder de vista que, en esta figura, el arrendamiento debe ser de largo plazo, es decir de 10 a 15 años regularmente, con opciones de renovación en plazos similares y que la opción de compra del inmueble al final del plazo del arrendamiento acordado es una posibilidad que debe ser establecida en el contrato de compraventa inicial a conveniencia de ambas partes.
A nivel internacional, las transacciones de sale and lease back se realizan comúnmente en acuerdos de arrendamiento triple neto (3N), es decir, el nuevo propietario incorpora una suma 3N que considerará los cargos de impuestos, seguros y costos de mantenimiento. Esto permite al arrendatario mucha flexibilidad en la gestión del inmueble respecto a mantenimiento, obras y mejoras, excluidas únicamente las que puedan disminuir el valor del inmueble.
A través de este modelo financiero u operación inmobiliaria, el antes propietario, ahora arrendador, gozará de liquidez inmediata manteniendo el inmueble en el patrimonio de la empresa y podrá recuperar el foco de su atención en su negocio principal, dejando en manos del inversionista, quien con toda seguridad contará con un equipo de gestión, administración y mantenimiento, la responsabilidad para cubrir las necesidades inmediatas del inmueble.
¿Estás interesado en evaluar las posibilidades de capitalizarte a través de tu inmueble? Conócenos, dialoguemos, estamos en contacto…